来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。问：请问，我多次看到你写中国房地产崩盘，但实际上我看到的是它持续上涨，直到从三年前开始下跌。结合日本房地产的历史，一直持续上升，直到20世纪90年代，然后在这三十年里开始下降。所以我不认为你在谈论所谓的周期理论，因为房地产是一种特殊的商品，会经历大周期。当大多数人没有房子的时候它就继续上涨，一旦过了高峰期，就只能继续下跌。尤其是加上人口减少，更是没有周期。 A：1、不要争论，因为我们对房地产历史的理解存在很大差距，真的很难讨论。打个比方，就像讨论西方历史一样。大多数人不太理解，所以有很多刻板印象。例如，为什么欧洲没有农民起义？为何没有改朝换代？为什么不进行土地整理？等等，不是不存在，只是没读过的人不知道。房地产和经济史也是如此。因为与平常的工作生活无关，所以他们不会关注。当我注意的时候，我的观察范围相当狭窄，所以我自然不知道。 2、比如温铁军先生有一本书，叫《八重危机》。很多人读完此文后都感到震惊。新中国成立后危机重重？事实上，温先生只谈到了重大经济危机。他通常不谈论小危机或金融危机。这些是大多数人不理解的事情。和房地产业一样，自从商业出现以来房地产市场，一直有一个高点和低点的循环。甚至不是中华人民共和国成立之后，而是自古以来的银本位制时代。民国时期，由于战争影响的加大和信用标准的规范，这种情况更加频繁和明显。 20世纪90年代以后，影响更大，但毕竟普通老百姓不想买房的时候不需要关注。当他们要买房的时候，几乎都是在房价上涨的时候，否则他们不会去关注，所以给人留下了房价不断上涨的印象。 3. 保持简单。我理解你的观点，大多数人对此都有成见，但这并不重要，也没有必要讨论，因为事实就是事实，无论他们承认与否，它都发生了。 4、总之，这个世界上任何一个人们可以干预的市场，都必然有一个高潮和低谷、繁荣+危机的循环。这是资本主义的特点是不可避免的。正是因为如此，马克思先生写下了《资本论》，这是其重要观点之一。否则，你可以读一下，读完后就明白了。另外，日本楼市确实崩盘了30年，但东京在2003年后基本横盘。2012年安倍上台后，在“安倍三箭”的推波助澜下，又出现了上涨。当然，只有东京、大阪这样的大城市上涨，也只有东京重回高点+再创新高，其他中小城市依然低迷。仅供参考。第二问：我问你一个问题。我和妻子在奥运会前在北京工作时买了一套公寓。这是南三环赵公口双城公寓一套160平米的三居室。这十多年来我一直在租它。目前租金一年10万元左右。看起来不太划算，所以我就有了卖掉它的想法。但我也有想法，给儿子留着，以后去北京的时候把它当作随身物品。你觉得继续租好还是卖掉好？ A：1.双城公寓，你是**系统吗？是体制内的福利院。 2. 租金并不像是一项开支。确实没有效果。 160平方米。如果一平米超过4万平米的话，应该要700万左右，不少于600万。年租10万意味着月租8000，租售比达到800左右，年收益率不到1.5%，而且这还是没有扣除物业费和取暖费的情况。这个产量不高，很低。但是委托给中介机构，扣掉一个月的房租之后吗？如果是的话，只能说不是很高，只是一般。 3.我建议，如果你确定不住在那里，就卖掉它。套现后可以购买保值价值更好或者租金更高的房产，或者投资其他渠道。由于南三环地区的实力不是很强，所以价格走势弱于北城。改造后虽然城市界面有所改善，但更适用于优质商品房社区。像双城公寓这样的塔楼​​社区并没有得到任何好处。而且单位面积较大，办公室较多，进一步影响价格。另外，租金收入没有什么作用，那你为什么还要留着呢？有什么优点？ 4. 简而言之，如果你的租金是真实的数字，那么我认为保留它没有什么意义。并不是所有方面都有用，所以就卖掉或者换掉吧。仅供参考。三问：请问，我们是非北京居民。我们在北京工作多年，一直想买房。我们认为目前房价处于低点。不过考虑到生活的便利性，我们觉得应该先在燕郊买，这样我们全额付款可以购买两居室公寓。当然，我想买燕郊有两个原因。首先，我觉得这里的物价肯定已经跌到谷底了。第二，我觉得地铁开通之后，上去会有用。不知道我们的考虑是否正确？ A：1、天哪，你就像当初嘲笑罗永浩的网友一样。你觉得锤子手机的价格很划算，只要给我钱，我一定会先买华为的。 2.你认为正确的部分我也认为燕郊大部分小区的房价已经触底。这可以通过计算租售比来计算。如果接近通州平均水平，则说明不存在泡沫。但我不熟悉燕郊现在的物价，更不用说租金了，所以我最好咨询一下当地的中介。地铁也可以让一些社区受益，主要是那些靠近地铁站的社区，但不一定是那些较远的社区。首先，因为苏bway计划已经不再是秘密，想买的人必须提前购买，不用等到开盘才加价。二是指北京不同郊区的地铁线路。开通后，只会惠及车站周边区域，主要由里诺带动。稍微远一点的事情就会平静，因为影响不大，租房或者买房的人也不会花更多的钱去坐地铁。 3、总而言之，房子是用来住的。如果是为了生活体验，在燕郊买比较合适。但如果是出于投资目的，甚至考虑地铁住房，我认为没有意义，可能没有太大作用。高福利可能抵不上税收成本。仅供参考。四问：请问，我和我的伴侣都是海淀集体户，工作地点在魏公村，每月总收入税后24000元。买房需求是海淀中上学区的小两居室，还是同朝阳学区的一套两居商品房。可以推荐一些社区吗？ PS：首付150左右，月供预计1万左右。不管多高，我都不一定买得起。希望如果这是海淀的老小区的话，改一下，氛围好一点。它将拥有全南或南北公寓和电梯大楼。答：1.我不推荐。海淀、朝阳都没有人符合要求。否则，您也可以询问代理人。他们最擅长根据总价来匹配房产。 2、主要原因是你的预算不是很高，150万+月供1万=总价差不多350万。在任何中学或高中区，这都只能是一个陷阱。 4/50 已经过去了，情况并不好。但如果你想要一套在哈的两居室公寓idian或者朝阳的商品房，而且有环境要求，那么海淀的价差至少150万，朝阳的可以更多，因为商品房面积大。 3.总之，我真的不推荐。没有这样的房间。我建议你先了解市场，然后相应地缩小你的要求。比如，如果朝阳没有学区，就应该买一套无缺陷的老房子，但面积不会是两居室。另外我想说的是，向代理商提出要求时最好不要太高，否则他们不会给morensin，甚至可能敢欺骗你。仅供参考。这两天我收到了很多不靠谱的请求。他们中的一些人不了解市场，但总是抱有不切实际的幻想，认为北京一定有房子可以选择。但事实上，并不存在这样的事情。如果这样的房子存在，中介会先买。为什么要让外人利用呢？就算中介买不起，那找投资人还难吗？五问：请问，我现在的房子在北四环奥园附近。这是一个旧定居点的两居室公寓和疗养院的一栋家庭楼。非常破旧。我的雇主离我很近，工作也很方便。但现在我的雇主想在隆索建立一个物流基地，并问我是否愿意去那里工作。工资比我高，还有10万到8万元的住房和交通补贴。说实话，我有点动心，想趁机升级一下房子。我就够了。我看了大兴地铁沿线的房子，发现四万多、六百万就可以买一套不错的次新房了，这比我现在买得起的多了。然而，这个想法几乎遭到了所有亲友的反对。他们都相信，妈妈北四环的维护成本优于南五环。如果你就这样改变你的房子，将来你会后悔的。我有点犹豫不决，想听听您的建议，主要是从住宅和长期投资的角度。答：1、房子是为了生活方式的。如果你真的要蹲着上班，你应该从改善生活方式的角度来改变它。如果没有，我们就得租房子，对吧？又不是解决不了，何必那么麻烦。房子的其他特点都是产品，包括地段价值、学区等等，不考虑的也不必担心。 2、但从投资角度来看，迄今为止北方相对较强，而北京一直是北强南弱。短期内不会好。代替。而且，如果在起义时买600万的房子，一般来说，流动性会弱一些。北方的汉族，也就是说卖的时候不会好卖。因为北方的预算一般，但起义的预算略高，而且时间长。总体建议是，如果预算较高，最好看看高米店西红门地区。距离市区较近，单价相当高。 3.总之我没有明确的建议，只能列出来供参考。还是那句话，房子是用来住的，所以要多从居住的角度来思考。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果您有任何关于房产的问题，都可以来问我。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频）由网易用户上传发布HAO，是一个社交媒体平台，仅提供信息存储服务。